[2025년 부동산 제도] 어떤 것이 달라질까?
내집마련, 투자, 인플레이션 방어.. 자산을 일구는 방법은 다양합니다. 그 중에서도 부동산은 주택 비주택을 고려하지 않고도 인생에 최소한 한번 쯤은 거래를 해 보셨을 겁니다. 부동산 거래에는 참 많은 것들이 수반 됩니다. 은행 문턱을 넘어야 하는 대출은 말할 것도 없고, 세금, 명의, 절세, 규제 비규제, DSR, LTV, 예상보다 많은 이해관계인들까지, 고려해야할 것들이 참 많죠.
인생에 한번 쯤은 있는 부동산거래, 2025년 올해에는 어떤 것이 바뀔까요?
목 차
1. 금융: 2024년 빗장을 풀고 서민에게 문을 열어주다.
2. 세제: 내가 받을 수 있는 세제 혜택은 무엇이 있을까?
3. 공급이슈: 주택 수 부족 현상을 어떻게 극복해 나갈까?
4. 재건축, 앞으로의 향방은?
1. 금융: 2024년 빗장을 풀고 서민에게 문을 열어주다.
a.대출중도상환 수수료 50% 인하
좋은 소식입니다. 기존의 차주분들은 대출받으신 상품보다 저리의 좋은 상품이 있다면, 중도상환 수수료 절감 혜택을 받아서 저리의 좋은 상품으로 꼭 갈아타시길 바랍니다.
주담대인 경우 중도상환할 경우 1.2~1.4% 수준으로, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있습니다. 수수료 50% 효과를 받게 되면, 주담대은 0.6~0.7% 수준으로, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망입니다. 2025년 1월 상품부터 적용한다고 하니, 대환하실 차주분들께는 이 혜택 놓치지 마세요.
b.신생아 특례대출 소득요건 완화
저출산율은 보편적으로 내수수요를 위축시키고, 질 좋은 노동력감소라는 사회적 문제를 일으킨다고 알려져 왔습니다. 그래서 국가 정부는 출산율을 높이기 위해 고민을 거듭하는 것이겠죠. 신생아가 있는 가정에는 헤택을 많이 주어야 하는 것도 바로 이부분에 있을 것입니다. 미래 기술이 현사회를 어떻게 바꿀 수 있을지는 알 수가 없지만, 현재의 우리가 노력해야할 부분은 저출산 극복임은 많은 분들이 동감하는 부분일 것입니다.
내 집 하나는 아이를 키울 수 있는 조건 중에 하나일 것입니다. 신생아 특례대출도 아이를 잘 키우고 싶다는 국민의 소망이 반영한 상품이라고도 볼 수 있겠죠. 2024년까지는 부부의 합산 연 소득이 1억3000만원인 경우에는 저금리로 신생아 특례대출을 신청할 수 있었습니다.
그런데 부부합산 1억3000만원은 이상인 경우에 역차별 하는 것이 아니냐는 소리가 있었는데, 중산층이 그럴 것입니다. 1억3천만원에서 2억 500만원까지 상향조정되는 소득 요건은 신생아 특례대출 혜택을 받을 수 있는 가족수를 늘리는 효과를 가져다 줄 것입니다.
지금처럼 비교적 늦은 나이에 결혼을 하고 출산을 하는 경우가 점차 늘어나고 있고, 사회적 지위기 있는 만큼 부부 합산도 사회 초년생 보다는 높을 것입니다. 이 소득요건 완화는 사회초년생부터~년차가 있는 중간 관리자들까지 포함하니, 좋은 소식으로 보이네요.
금리 또한 현행 0.2%에서 추가로 0.4%로 우대금리를 적용해준다고 하니, 적극적으로 활용해 보면 좋을 것 같습니다.
2025년 개선된 신생아 특례대출 정보를 확인하여 포스팅햅도록 하겠습니다.
c.상반기까지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취순위 담보 가능
d. 스트레스 DSR3단계 7월부터 잠정 실시
스트레스 DSR은 주택담보대출 실행 시 영향을 미치는 '추가 이율'입니다. 이율에 따라 결졍되는 대출 금액이 달라지는데, 이율이 높을 수록 받을 수 있는 대출 금액은 줄어 들게 됩니다. 스트레스 DSR의 명칭이 말해주 듯 이 이율을 높이는 효과가 있으므로, 차주(대출을 받는자)의 예상보다 대출 금액이 줄어들게 되므로, 추가 대출이 필요할 수도 있게 됩니다.
스트레스 DSR 단계시행마다 이율은 높아지므로 2단계 시행전에 대출 수요가 몰렸던 것 처럼, 3단계 시행전에 대출수요가 몰릴 수 있습니다. 정부 입장에서는 가계대출 압박 효과가 있지만, 차주 입장에서는 주택 구매 시 예산을 좀 더 보수적으로 계획해야 하므로 면밀한 검토가 필요합니다.
e. 주택드림대출 출시
청년들을 대상으로 내집 마련의 꿈을 이루어주기 위해 분양가의 80%까지 저리 (최저 2.2%)로 빌려주는 정책입니다. 조건은 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 19세 이상 34세 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우에 이용할 수 있습니다.
자세한 정보는 곧 포스팅 하도록 하겠습니다. 우리나라 청년들에게 좋은 거주지가 꼭 생기기를 바랍니다.
2. 세제: 내가 받을 수 있는 세제 혜택은 무엇이 있을까?
a. 주택청약종합저축(청약저축) 세제지원 적용대상 확대
청약저축은 다른 저축상품보다 대게 이자가 더 높습니다. 정부에서 세제지원을 더 확대하겠다고 하니, 주택 공급 확대의 청신호 중 하나라고 볼 수 있습니다. 연소득 7000만원 이하의 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택은 기존에는 본인만 가능했으나, 2025년부터는 무주택 세대주 뿐만 아니라 배우자까지 확대됩니다. 납입액의 40%한도에서 최대 80%까지 적용된다고하니, 청약통장을 아직 개설 전이시면 꼭 개설하시길 바랍니다.
더욱이 청년우대형 주택청약종합저축인 경우 이자소득 비과세대상도 세대주와 배우자까지 확대됩니다. 조건은 총 급여액이 3600만원 또는 종합소득금액이 2600만원 이하인 무주택 세대주가 그 대상이 됩니다. 비과세 한도는 500만원이네요.
그리고 혜택의 주요 핵심은 종합부동산세를 12억원까지 기본공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액공제가 가능하게 됩니다. 기존에는 종합부동산세가 9억원이었는데, 올라간 집값에 맞춰 종합부동산세도 조정되었습니다.
b. 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택
인구감소 지역이 사회적 문제로 떠오릅니다. 다양한 정책도 시도 중이거나 시도하고 있는 상황이구요. 저출산 이슈와 더불어 인구감소 지역에 주택을 마련하게 되면 취득세를 절감할 수 있습니다. 비수도권 미분양 주택도 취득세를 절감할 수 있다고 하네요.
내년 1월부터 시행되는 제도로 수도권과 지방 광역시는 제외됩니다. 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함이 되니, 구입하려는 주택이 어떤 지역에 있는지 확인이 필요하겠습니다.
c. 상생 임대인 제도 연장
d. 착한 임대인 제도 연장
e. 다 주택자 양소 소득세 중과 배제 및 소형주택 구입 시 세제 혜택 확대
상생 & 착한 임대인 제도는 연장하고, 다 주택자의 양도 소득세를 완화시킴으로써 부동산 거래를 활발하게 하고 현황의 임대주택 수를 유지하거나 늘리는 방향일 것으로 해석 됩니다.
다 주택자는 임대시장의 불균형을 해소시킬 수 있는 장치 중에 하나입니다. 임대시장이 경직되면, 자연스럽게 매매가를 올리게 되는데, 매매가가 올라가면 임차비용이 늘어날 수 밖에 없습니다. 전세&월세 보증금이 올라가기 때문이죠. 그렇기에 다 주택자에게 세제 혜택을 주고 상생&착한 임대인인 경우에는 그 제도를 연장하여, 임차인에게 안정적인 보금자리를 지원할 수 있도록 독려해야 합니다.
3. 공급이슈: 주택 수 부족 현상을 어떻게 극복해 나갈까?
a. 민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행
b. 안전진단 없이 재건축 가능
집 값은 일반적으로 수요가 많으나 공급이 적을 때 올라간다고 보고 있습니다. 많은 매체를 통해 주택이 부족하다는 소식을 접하고 계실텐데요, 집값이 안정화가 되었던 시기는 공급이 많았던 시기입니다. 대표적으로 송파의 잠실 그리고 1기 신도시 공급일 때 였습니다. 그때도 부동산 열기가 심각하다는 보도가 있긴 했지만, 그 때처럼 집 값이 안정화 된 시기도 드물었던 것 같습니다.
지금은 70~80년대의 아파트가 점차 많아지고 있는 상황이라, 재건축의 기대도 함께 받고 있습니다. 재건축은 최소한 10년, 길게는 약 20년까지도 보는 사업이고 지금처럼 공사비가 올라긴 경우에는 더욱 힘들어 질 수 있습니다. 그렇기에 시행단게를 축소하여 시민에게 좋은 컨디션의 주택을 제공하고자 하는 정부의 계획 중에 하나가 안전진단 없이 재건축을 가능케 하는 겁니다.
2025년 6월부터 시행될 것으로 보이며, 30년이 넘은 아파트를 경우에 한합니다. 재건축안전진단이란 명은 재건축 지난으로 변경하도록 하며, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전가지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀔 예정입니다.
4. 재건축, 앞으로의 향방은?
멸실주택이 점차 증가하고 신규 주택이 요원해지자, 정부에서는 다양한 각도로 빠른 시간내에 신규 주택을 부동산 시장에 공급할 수 있도록 많은 방안을 준비하고 있습니다. 그 중 준주거지역 용적유를 서울의 경우 최대 700%까지 끌여올릴 수 있기 때문에, 300~400%대의 주택인 경우 리모델링 보다는 재건축의 계획을 세울 수 있음을 시사합니다.
a. 건축물 에너지 성능평가 * 제로 에너지 건축물 인증제*로 통합
b. 부동산 중개 광고 시 위반건축불 표기 의무화
c. 모바일 등기 전자신청제 도입
d. 신규 민간 건축물의 '제로에너지'기준 준수 의무화
e. 악성임대인 임대사업 등록 말소
악성임대인은 강력한 처벌을 해야 합니다. 무구한 사람의 소중한 자산을 탐내는 부류는 강력한 처벌로 재발되지 않도록 정부와 시민이 하나되어 움직여야 합니다. 서민의 소중한 자산을 더이상 악용되지 않도록 정부는 적절한 법과 조치를 취해야 할 것입니다.
f. 모든 공공주택에 층간소움 기준 1등급 수준 적용
g. 주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 계도 기간 연장 및 과태료 완화
2025년부터는 주택임대차를 필시 신고해야 합니다. 과태료를 완화하고 계도기간을 연장한다고 하네요. 임대인의 부담을 줄여줘 임차시장을 경직되는 효과를 낮추기 위한 방편으로 이해됩니다
h. 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기 유예
일상의 행복이 늘 함께하길 바랍니다.
늘 행복하시고 건강하시길.